Ci perviene dalla RTI (Raggruppamento Temporaneo di Imprese) guidata da Massinelli & Partners Consulting S.r.l. (MPC) la seguente nota stampa assai articolata, che pubblichiamo integralmente anche in considerazione del suo contenuto anche specificatamente tecnico e comunque di interesse per chi è interessato ed attento ai contenuti della questione del rilancio termale di Sciacca, che riguarda non solo la città e il suo territorio, ma l’intera economia siciliana.

INIZIO NOTA STAMPA

“La RTI Massinelli chiede un supplemento di verifica su alcuni possibilit errori di calcolo, ritenendoli in buona fede correggibili”.

“La RTI (Raggruppamento Temporaneo di Imprese) guidata da Massinelli & Partners Consulting S.r.l. (MPC) ha presentato istanza di riesame in autotutelaavverso il decreto regionale n. 1707/7.S, chiedendo alla Regione Siciliana di sospendere il prosieguo della procedura e di riammettere la propria proposta alla fase di valutazione ex art. 193, comma 6, D.Lgs. n. 36/2023.

L’obiettivo è sottoporre all’Amministrazione alcuni profili tecnici e alcune possibili sviste di calcolo, riscontrati nell’esame dei file sorgente, che la RTI ritiene in buona fede frutto di un refuso metodologico e agevolmente correggibili nel contraddittorio procedimentale.

A differenza di quanto contestato dagli uffici palermitani, la proposta della RTI Massinelli — che prevede un investimento complessivo (per il Perimetro obbligatorio ed aggiuntivo) da 51,2 milioni di euro (IVA inclusa) per il rilancio del polo termale — è solida, pienamente sostenibile e rispetta rigorosamente i parametri di bancabilità nazionali ed europei.

La RTI Massinelli ritiene utile condividere con l’opinione pubblica alcuni elementi tecnici che, a proprio avviso, meritano un supplemento di verifica da parte della Regione, nella convinzione che si tratti di sviste in buona fede maturate nel corso di un’istruttoria complessa, e che possono incidere sulla valutazione del progetto:

1. Un possibile errore di calcolo nel costo del capitale (WACC): Nei verbali ufficiali la stessa Amministrazione dà atto di un profilo metodologico da chiarire, che riteniamo in buona fede un refuso: gli uffici regionali risultano aver applicato un doppio computo sul “rischio paese”e un’aliquota non corretta, sovrastimando il costo medio del capitale (WACC) di ben 80punti base. Se confermato, questo refuso potrebbe aver fatto apparire il progetto finanziariamente più debole di quanto non sia in realtà: applicando i parametri corretti, il Valore Attuale Netto (VAN) del progetto è ampiamente positivo, certificando la totale sostenibilità dell’investimento.

2. Un possibile disallineamento nel trattamento dell’IMU: La Commissione Regionale ha ipotizzato una perdita futura applicando, a quanto risulta, l’inflazione al 2% in modo asimmetrico – calcolandola solo sulle tasse (IMU) e non sui ricavi dei servizi – in quello che riteniamo un refuso di modello piuttosto che una scelta deliberata. Nell’istanza viene dimostrato matematicamente che l’introduzione dell’inflazione sull’IMU, abbinata al tasso di interesse reale e corretto, mantiene il progetto in perfetto equilibrio, garantendo al contempo un gettito fiscale stabile per il territorio.

3. Imprevisti e sicurezza già interamente coperti: L’Amministrazione ha contestato l’assenza formale della voce “imprevisti” nei fogli di calcolo. Nei file sorgenti è invece evidente che la RTI Massinelli ha costituito una riserva di liquidità minima (Minimum Cash) vincolata di ben 4.000.000,00 di euro a totale copertura di qualsiasi variante o imprevisto di cantiere, azzerando ogni rischio per il pubblico.

4. Un’occasione, a nostro avviso, per il soccorso istruttorio: La stessa Commissione regionale definisce per iscritto i piccoli refusi matematici del PEF come “elementi marginali modificabili nelle fasi successive”. Riteniamo che, proprio per questo, sarebbe stato utileattivare il Soccorso Istruttorio previsto dalla legge per allineare i dati, prima di procedere all’esclusione della proposta; confidiamo che si sia trattato di una scelta procedimentalerivedibile in autotutela.

«Non vogliamo bloccare il tanto atteso rilancio delle Terme di Sciacca» – dichiara il portavoce della RTI Massinelli – «ma riteniamo che un progetto solido e asseverato meriti un supplemento di verifica prima di essere escluso. Siamo convinti che si tratti di sviste tecniche maturate in buona fede, comprensibili nella complessità di un’istruttoria come questa, ed è per questo che abbiamo presentato una formale istanza di riesame in autotutela: chiediamo alla Regione di verificare con noi il calcolo del costo del capitale e di riammettere la nostra proposta alla fase di valutazione, nell’interesse di una procedura competitiva basata su un confronto tecnico sereno e su dati condivisi».

NOTA TECNICA

L’analisi comparativa tra la proposta della RTI n. 1 (Terme di Saturnia S.p.A.) e la proposta della RTI n. 2 (Massinelli & Partners / Terme di Galzignano) rivela due visioni strategiche e finanziarie opposte per il rilancio del polo termale di Sciacca.

1. VISIONE STRATEGICA E PERIMETRO DI INTERVENTO

La differenza principale risiede nell’estensione geografica e patrimoniale del progetto di rigenerazione, che potrà garantire la sostenibilità nel tempo dell’offerta alberghiera e termale.

• RTI n. 1 (Terme di Saturnia): Punta a un progetto concentrato solo sul Perimetro 1 (Nucleo Storico). L’obiettivo è riattivare rapidamente gli asset principali (Grand Hotel, stabilimento Nuove Terme e piscine) per garantirne l’immediata sostenibilità operativa. (non è dato sapere quali sono le condizioni economiche richieste ma è certo che non sono stati inseriti anche i beni opzionali)

• RTI n. 2 (Massinelli & Partners): Propone uno sviluppo su scala monumentale esteso al Perimetro 2 (Comparto Est). Oltre al nucleo storico, include la sfida del recupero degliAlberghi San Calogero e dell’Ex Ospedale, con un piano d’investimento complessivo lordo di € 117.950.000 .

2. CONFRONTO FINANZIARIO E STRUTTURA DELLE FONTI

L’Amministrazione ha valutato la solidità dei due gruppi in base alla reale capacità di immettere capitale di rischio (Equity) nel progetto.

• RTI n. 1 (Terme di Saturnia): Presenta un profilo finanziario solido e coerente con i canoni classici del Project Financing. Il Gruppo, anche in RTI con il gruppo Cosedil di GaetanoVecchio, vanta un’elevata patrimonializzazione dei soci e una provata capacità di autofinanziamento, riducendo al minimo il rischio di stallo dei cantieri.

• RTI n. 2 (Massinelli & Partners): Mostra una struttura delle fonti giudicata “debole e sbilanciata”. A fronte di un investimento da 51,2 milioni (IVA inclusa) per la Fase 1, l’Equity puro immesso è di appena € 1,15 milioni, con un rapporto Debito/Equity prossimo al 90/10.

La Regione contesta la sotto-capitalizzazione della società veicolo (SPV) e la scarsa liquidità immediata dei soci per supportare un’opera così complessa.

Considerazioni:

Riteniamo che la valutazione della proposta come “finanziariamente debole”, fondata sul solo capitale sociale puro (€ 1,15 milioni), meriti un supplemento di verifica. Nella finanza di progetto (Project Financing) regolata dal Codice dei Contratti Pubblici, il concetto di “capitale di rischio” non si esaurisce nell’Equity formale, ma ricomprende gli strumenti di “Quasi-Equity”.

1. Natura dello Shareholder Loan (Finanziamento Soci): I € 2.000.000,00 immessi come finanziamento soci fruttifero (5%) sono regolati da un vincolo di postergazione e subordinazione totale rispetto al Senior Debt bancario. Ciò significa che i soci non possono richiedere il rimborso di tali somme prima dell’estinzione del debito verso gli istituti di credito.

2. Computo nei Coefficienti di Sostenibilità: Per consolidata prassi bancaria e secondo le Linee Guida del DIPE, il finanziamento soci postergato è equiparato al capitale proprio poiché assorbe le perdite in via sussidiaria prima del debito bancario.

3. Il Vero Rapporto di Leva: Sommando Equity puro e Quasi-Equity, il patrimonio di rischio reale immesso dai soci sale a € 3.150.000,00, riducendo la leva reale a livelli perfettamente in linea con il mercato della finanza di progetto per opere pubbliche. A questi si sommanoovviamente i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria per il periodo di concessione dei99 anni.

ANALISI DEI PROFILI METODOLOGICI DEL PEF E DEL PROSPETTO DI

CONCILIAZIONE IVA E DEBITI FISCALI

L’istruttoria tecnica ha rilevato, nel Piano Economico Finanziario della RTI di MPC, alcune incongruenze e refusi di programmazione nei fogli di calcolo, che riteniamo emendabili in un supplemento di verifica.

• Il buco degli “Imprevisti”: La RTI Massinelli cita un fondo imprevisti del 7% (€ 3,04M) nella Relazione Generale, ma lo azzera del tutto nel modello matematico del PEF, lasciando l’opera priva di coperture esplicite per varianti o spese tecniche (RUP, sicurezza, oneri di discarica).

• I Debiti Tributari e dell’IVA: Nel PEF di Massinelli, a partire dal 2045, lo Stato Patrimoniale evidenzia anomalie iperboliche: l’IVA a credito cessa di essere compensata e si accumula finoa € 125 milioni, mentre i Debiti Tributari non vengono pagati e salgono a -€ 110 milioni,ipotizzando una maxicompensazione solo all’ultimo giorno di concessione.

• Un possibile analogo refuso nel calcolo del WACC: anche l’istruttoria regionale, a nostro avviso, presenta un profilo analogo da chiarire: risulta applicato un doppio computo sul “rischio paese” e un’aliquota che riteniamo non corretta, pari al 28% anziché all’IRES al24%, sovrastimando il costo del capitale (WACC) di 80 punti base. Rettificando questo profilo, la proposta Massinelli avrebbe in realtà una redditività reale molto più alta di quella calcolata d’ufficio.

Considerazioni:

La causa del bug nel file Excel sorgente

L’accumulo iperbolico nello Stato Patrimoniale (€ 125M di IVA a credito e -€ 110M di DebitiTributari dal 2045 al 2125) è dovuto al mancato inserimento della macro di compensazione automatica (F24) nel foglio di calcolo. I flussi del Conto Economico e del Rendiconto Finanziario sono corretti: le imposte e l’IVA sono state liquidate annualmente, ma i saldi cumulati dello Stato Patrimoniale si sono “incastrati” graficamente.

Evidenza Tecnica

• Zero Perdite per l’Erario: La mancata compensazione grafica nello Stato Patrimoniale non ha generato evasioni o omissioni di pagamento nel piano.

• Invarianza della Cassa (Cash Flow): Poiché il Rendiconto Finanziario ha regolarmente registrato le uscite per imposte e gli incassi per IVA, la liquidità aziendale reale non subiscevariazioni. Il progetto mantiene la capacità di pagare i canoni alla Regione e rimborsare le banche.

4. DESTAGIONALIZZAZIONE E REQUISITI OPERATIVI

• RTI n. 1 (Terme di Saturnia): Garantisce elevati standard gestionali basati sul proprio know-how internazionale, assicurando l’apertura stabile del polo termale per tutto l’anno e l’assorbimento della forza lavoro locale.

• RTI n. 2 (Massinelli & Partners): presenta un dato che, se letto isolatamente, potrebbe apparire come una contraddizione interna. I testi dei KPI dichiarano un’apertura minima di 210 giorni/anno, ma il modello matematico del PEF esegue i calcoli dei ricavi basandosi su soli 200 giorni. Inoltre, i grandi benefici in termini di presenze invernali (+14.000 visitatori) sono stati legati interamente alla Fase 2, la quale dipende però da fondi pubblici extra (€ 32,8M) non garantiti, lasciando la Fase 1 in una logica definita dalla Regione “minimalistica”. Riteniamo che la valutazione, basata su un giudizio sintetico (definito “logica minimalistica”) sui soligiorni di apertura dello stabilimento, meriti di essere integrata con l’analisi dei flussi economici integrati e della diversificazione delle attività inserite nel Piano Economico Finanziario (PEF) della RTI Massinelli.

Input_Ricavi Ecco le argomentazioni tecniche e numeriche:

1. La smentita testuale dei dati di bilancio (La Business Unit Ristorazione)

L’affermazione della Regione secondo cui la Fase 1 non risponderebbe all’obiettivo della destagionalizzazione è smentita per tabulas dai documenti d’offerta.

• Il modello matematico del PEF (Foglio / BU Ristorazione) inserisce nei calcoli una operatività del ristorante principale (120 coperti) pari a 365 giorni l’anno, con l’erogazione costante di colazioni, pranzi e cene.

• Non si può qualificare come “stagionale” un polo che mantiene un presidio economico, commerciale e occupazionale attivo 12 mesi su 12 sul territorio di Sciacca.

2. Un chiarimento sulla lettura del binomio Fase 1 / Fase 2

La Commissione contesta che l’incremento massiccio delle presenze nei mesi invernali (+9.000/14.000 presenze) sia stato associato solo alla Fase 2 (Albergo San Calogero ed Ex Ospedale), definendo la Fase 1 “minimalista” (200 giorni di apertura per hotel e terme, 150 ingressi/giorno).

• Adempimento ai vincoli del bando: Lo sdoppiamento dei flussi tra Fase 1 e Fase 2 non è un deficit progettuale, ma il rigoroso rispetto dell’art. 5.3 dell’avviso pubblico regionale. La Fase 1 è stata dimensionata per essere immediatamente sostenibile e cantierabile con i soli 40,9 milioni di euro netti di fondi FSC disponibili per il primo perimetro.

• Flessibilità contrattuale: riteniamo che valutare negativamente la scelta di calibrare i flussi della Fase 1 sul budget fixed imposto dalla Regione non tenga pienamente conto del principio di buona fede. La progressività dei flussi (l’incremento della capacità d’attrazione a 250 ingressi/giorno e 280 giorni di apertura termale) è l’unica scelta gestionale logica per assorbire l’ampliamento strutturale del Perimetro 2.

3. Contraddizione intrinseca nei KPI del bando (200 vs 210 giorni)

La Regione evidenzia una discrepanza tra il testo dei KPI (che dichiara un’apertura minima di 210giorni/anno) e il modello matematico del PEF (sviluppato su 200 giorni).

• Approccio prudenziale: L’adozione di 200 giorni di flussi operativi nel PEF rappresenta un’impostazione economico-finanziaria prudenziale (scenario di stress-test). Calcolare i ricavi su 200 giorni anziché su 210 significa dimostrare che il piano regge e genera un VAN positivo anche in caso di contrazione della stagione turistica.

• Se l’operatore avesse voluto “gonfiare” artificialmente la redditività, avrebbe inserito 210 o più giorni di incasso. Riteniamo che questa scelta prudenziale possa essere stata interpretatacome una carenza dell’offerta, mentre a nostro avviso rappresenta una cautela finanziaria a tutela del progetto.

4. L’impatto destagionalizzante del Centro Congressi

L’istruttoria regionale ha totalmente ignorato il ruolo della Business Unit Congressi ed Eventi (Ex Convento San Francesco), programmata nel PEF per ospitare 70 eventi all’anno a regime. Per loro natura aziendale e corporate, i congressi e i convegni medici si concentrano storicamente nei mesi di bassa stagione (ottobre-marzo), garantendo la saturazione delle camere del Grand Hotel proprio nei periodi di chiusura del turismo balneare.

ULTERIORI CONSIDERAZIONI

Focus su Alberghi San Calogero e sull’Ex Ospedale di Sciacca

Il “Perimetro 2” della proposta di Partenariato Pubblico-Privato presentata dalla RTI Massinelli & Partners si caratterizza per una pianificazione urbanistica ed edilizia che estende il rilancio delle Terme di Sciacca oltre il nucleo storico (Fase 1).

Il pilastro della Fase 2 (2030-2034) è rappresentato dal recupero strutturale, funzionale e impiantistico di due colossi immobiliari da anni in stato di totale abbandono: Alberghi San Calogero e l’Ex Ospedale.

1. Piccolo e Grande Albergo San Calogero: Da “Incompiuta Storica” a Resort Internazionale

Gli Alberghi San Calogero rappresentano una delle più note ferite patrimoniali della Sicilia La proposta della RTI Massinelli cancella questa condizione con un investimento mirato di € 10.484.000 (netto IVA).

• Ampliamento della Capacità Ricettiva: L’intervento prevede il completamento e il totale rifacimento degli interni, integrando la struttura con il Grand Hotel delle Terme (Fase 1).

Questo recupero, unito a quello degli Alberghi San Calogero, portano la dotazione alberghiera complessiva del polo a 267 unità ricettive a regime.

• Posizionamento e Strategia di Prezzo (ADR): L’hotel viene inserito in un segmento di mercato d’élite. Il Piano Economico Finanziario (PEF) modella un prezzo medio per notte (Average Daily Rate) di € 250 nella fase di avviamento, destinato a salire a € 330/notte a regime.

• Operatività annuale: A smentita delle tesi regionali sulla stagionalità, gli Alberghi San Calogero sono stati progettati per rimanere operativi 365 giorni l’anno, con un tasso dioccupazione target del 100% della capacità a regime.

2. Ex Ospedale: Il Nuovo Polo del Welfare e della Medicina Termale

L’intervento sul plesso dell’Ex Ospedale rappresenta la singola voce di spesa più imponente dell’intero quadro delle ristrutturazioni edili del Perimetro 2, con uno stanziamento monumentale di € 12.600.000 (netto IVA).

• Rifunzionalizzazione Sanitaria e di Welfare: L’immobile viene interamente convertito in una struttura sanitaria e assistenziale di eccellenza, strettamente connessa all’offerta termale (medicina riabilitativa, cure inalatorie avanzate e percorsi di Silver Economy / RSA).

• Infrastrutture di Servizio: Al fine di garantire la totale accessibilità e sostenibilità urbana del nuovo polo sanitario, il piano prevede l’investimento di ulteriori € 4.443.000 dedicati esclusivamente alla realizzazione del Parcheggio di pertinenza dell’area.

3. Sostenibilità Finanziaria e Coperture d’Ingegneria Gestionale

I due interventi del Comparto Est muovono un quadro economico integrato che si autofinanzia senzagravare sulla finanza pubblica ordinaria:

• Integrazione dei Fondi: Il recupero dell’Albergo San Calogero e dell’Ex Ospedale beneficiadell’attivazione del Fondo Coesione “Perimetro 2” per € 32.787.000 (IVA esclusa), che sisomma ai 40,9 milioni della Fase 1.

• Nessun Rischio di Interruzione (Revamping Decennale): Il piano di manutenzione straordinaria novantanovennale riserva specificamente ben € 10.281.000 di investimenti futuri (ripartiti in 9 cicli decennali) esclusivamente per il mantenimento degli standard qualitativi degli asset della Fase 2 (San Calogero ed Ex Ospedale).

• Impatto Fiscale Locale (IMU): L’inclusione di questi due enormi complessi porta la superficie totale gestita dal privato a 91.619 mq. Di conseguenza, la RTI Massinelli verserà nelle casse pubbliche un’IMU di € 847.000 all’anno (calcolata su un valore unitario di € 9,25/mq), rivalutata costantemente secondo l’inflazione IMF.

CONCLUSIONE

Il recupero degli Alberghi San Calogero e dell’Ex Ospedale dimostra che la proposta della RTI Massinelli non era una semplice gestione termale, ma un progetto di rigenerazione urbana e sanitaria da 117 milioni di euro. Escludere questa proposta significa condannare questi due giganti immobiliari a rimanere nello stato di abbandono in cui versano da decenni.

L’importo complessivo di 90 milioni di euro stanziato dal Fondo per lo Sviluppo e la Coesione (FSC 2021-2027) è destinato per legge al rilancio congiunto di due siti: il complesso di Sciacca e il complesso di Acireale.

L’articolazione finanziaria della proposta dimostra non solo la compatibilità, ma la superiorità nell’uso du queste risorse pubbliche:1. La scomposizione tecnica del Contributo FSC

Il bando singolo emesso dalla Regione Siciliana per le sole Terme di Sciacca ha messo a base d’asta una quota fissa di 50 milioni di euro (IVA inclusa) a valere sulla dotazione FSC, pari esattamente a € 40.984.000 netti.

La proposta del Perimetro 2 recepisce questa base e la integra in modo virtuoso:

• Fase 1 (Nucleo Storico): Assorbe integralmente la quota di contributo prevista dal bando, ossia i 40,9 milioni di euro netti del Fondo Sviluppo e Coesione (FSC) “Perimetro 1”.

• Fase 2 (Comparto Est – San Calogero e Ospedale): Sblocca e mette a terra ulteriori € 32.787.000 netti attinti dal “Fondo Coesione perimetro 2”).

Il totale del contributo pubblico mobilitato sul progetto integrato è di € 73.771.000 netti lasciando la restante parte del plafond complessivo dei 90 milioni regionali a disposizione della riqualificazione delle Terme di Acireale.

2. Le regole di cumulabilità del bando

La compatibilità è blindata dalle stesse regole di gara. Il testo del bando della Regione Sicilianastabilisce espressamente la “possibilità di cumulare le risorse FSC con altre risorse pubbliche aggiuntive, anche in fase di gestione”.

La struttura bifasica Massinelli rispetta questa prescrizione non altera la tranche iniziale dei 50 milionilordi della Fase 1 ma aggancia le ulteriori risorse del Fondo Coesione per la Fase 2 in perfetta linea cin i meccanismi di flessibilità e cumulabilità d’area previsti dall’Accordo per la Coesione territoriale.

Effetto Moltiplicatore del Privato: A fronte del contributo pubblico, la RTI Massinelli genera un investimento totale da 117,9 milioni di euro. Il privato inserisce nel circuito economico ben € 17.150.000 di Equity propria e oltre 12 milioni di Senior Debt bancario superando la logica del mero finanziamento a pioggia e realizzando un vero Partenariato Pubblico-Privato ad altissimo rendimento strutturale .

Il Perimetro 2 non è un “libro dei sogni”: presenta la medesima rigorosa bancabilità del modello ridotto, strutturata su linee di credito a lunghissimo termine

• Durata del Finanziamento Bancario (Tenor): Elevato da 12 anni a 35 anni (scadenza 2062). Questo consente di ammortizzare gli investimenti sul San Calogero e sull’Ex Ospedale senza intaccare la stabilità aziendale.

• Indice di Copertura del Debito (DSCR): Confermato a 1,30x costante. È il valore ottimale richiesto dal sistema bancario nazionale e dalle linee guida della Presidenza del Consiglio (DIPE).

• Fondi Pubblici d’Area Mobilitati: Oltre ai 40,9 milioni del Fondo Sviluppo e Coesione (FSC), il progetto Massinelli sblocca e mette a terra ulteriori € 32.787.000 del Fondo Coesione dedicati al Perimetro 2

FINE NOTA STAMPA